الأسعار ثابتة المنافسة شرسة على أنظمة سداد اقساط العقارات

 تغيرات معقدة في سوق العقارات المصرية

استطلاع يكشف تغيرات معقدة في سوق العقارات المصرية

رغم التقلبات الاقتصادية الحادة التي شهدتها مصر خلال العام الماضي، حافظ سوق العقارات على ثباته النسبي في الأسعار، بينما شهدت أنظمة السداد تغييرات جذرية تعكس تحولات في سلوك العملاء وتوجهات المطورين العقاريين. في استطلاع موسع  شمل مطورين عقاريين، شركات تسويق، وعملاء محتملين، تم رصد ملامح المشهد العقاري المصري، وتحديد الفارق بين الطلب الحقيقي والمضاربي، إلى جانب تحليل تأثير المتغيرات الاقتصادية على حركة البيع والتسعير.

خيارات السداد.. بين السرعة والمرونة

الاستطلاع الذي شمل 70 عميلاً كشف عن تباين واضح في تفضيلات المشترين تجاه مدد السداد، حيث اختار 45.7% منهم خطط الدفع بناءً على مواعيد التسليم وقيمة الأقساط، بينما فضّل 28.6% السداد القصير، واختار 25.7% المدد الطويلة.

المدد القصيرة، التي تتراوح بين 6 و12 شهراً، كانت الخيار المفضل لأصحاب السيولة المرتفعة، لما توفره من سرعة في إنهاء الالتزامات وتقليل التكاليف، رغم محدودية مرونتها. أما المدد الطويلة، الممتدة حتى 10 سنوات، فكانت الأنسب للمستثمرين الباحثين عن تخفيف الضغط المالي، خاصة في ظل التضخم وانخفاض قيمة العملة، ما يجعل الأقساط المستقبلية أقل عبئاً. العملاء الذين يفضلون المرونة، ربطوا اختياراتهم بموعد التسليم وقدرتهم المالية، مؤكدين أن المشروعات القريبة من التسليم تتطلب خطط سداد أقصر لتقليل المخاطر وتسريع الاستلام.

أسعار مستقرة.. وتسهيلات غير مسبوقة

في الجزء الثاني من الاستطلاع، الذي شمل 10 من أبرز شركات التسويق العقاري مثل "عقارماب"، "ناوي"، "بيوت"، و"سمسار مصر"، أكدت 95% من الشركات أن أسعار الوحدات لم تشهد زيادات ملحوظة خلال العام الجاري، مشيرة إلى استقرار نسبي في السوق.

هذا الثبات يعود إلى توازن العرض والطلب، وحذر المطورين من رفع الأسعار تجنباً لتراجع القدرة الشرائية. وبدلاً من تعديل الأسعار، لجأت الشركات إلى تقديم تسهيلات غير مسبوقة في السداد، مثل تمديد فترات الأقساط وتقليل الدفعة المقدمة، خاصة في المشروعات التي طُرحت قبل تحرير سعر صرف الجنيه في فبراير 2024. هذه التسهيلات اعتُبرت بمثابة "خصم غير مباشر"، حيث يتحمل المطور جزءاً من التكلفة عبر تشطيب الوحدات أو تقديم مزايا إضافية دون رفع السعر.

زيادات محدودة.. ومناطق تتصدر المشهد

رغم الاستقرار العام، سجلت بعض المناطق زيادات طفيفة في الأسعار، أبرزها العاصمة الإدارية الجديدة التي ارتفع فيها سعر المتر بنسبة 5.7%، وهليوبوليس الجديدة بنسبة 9.3%، نتيجة للطروحات الجديدة وندرة الوحدات. وفي المقابل، شهدت مناطق مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر انخفاضات طفيفة، تراوحت بين 2% إلى 5%، ما يعكس حالة من التوازن النسبي في السوق.

سوق الريسيل.. انخفاضات واضحة

في سوق إعادة البيع، أكد أكثر من 80% من المشاركين تسجيل انخفاض في متوسط سعر المتر بنحو 10% على مستوى القاهرة الكبرى، مقارنة بالعام الماضي. وأرجعوا ذلك إلى قصر مدد السداد في الريسيل مقارنة بالمشروعات الجديدة.ورغم هذا التراجع، سجلت مناطق مثل مدينة نصر والمعادي والمهندسين ارتفاعاً في الأسعار، نتيجة لاستقرار العرض وزيادة الطلب في هذه المناطق الحيوية.

المطورون بين الحذر والمرونة

المطورون العقاريون يواجهون تحديات كبيرة، أبرزها تراجع الملاءة المالية للعملاء وتباطؤ الطلب، ما دفعهم إلى تبني استراتيجيات أكثر مرونة لتحفيز المبيعات. الاستطلاع الذي شمل 10 مطورين كشف أن 90% منهم يفضلون التعامل مع الطلب الحقيقي المرتبط بالسكن الفعلي، لضمان استقرار دورة رأس المال وتفادي التعثر. بينما 8% من الشركات لا تميز بين الطلب الحقيقي والمضاربي، مستندة إلى قوتها المالية، و2% من الوافدين الجدد يرون في الطلب المضاربي فرصة لتوفير السيولة وسداد أقساط الأراضي، مع إمكانية استرداد الوحدة وإعادة بيعها حال تعثر العميل.